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Une société civile immobilière (SCI) permet de regrouper plusieurs associés pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Vous souhaitez en savoir plus sur ce sujet ? R2i vous livre toutes les explications indispensables pour comprendre le fonctionnement d’une SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique, une société civile. Son objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier.

Trois types d’activité peuvent être exercées en SCI :

• la gestion d’immeubles ;
• la mise en location de logements ;
• la construction de biens immobiliers en vue de leur vente.

Comme pour les autres catégories de sociétés, une SCI est doit faire l’objet de la rédaction de statuts, regrouper plusieurs associés et bénéficier de la constitution d’un capital social en numéraire ou en nature.

Une gestion simplifiée du patrimoine immobilier

La création d’une SCI permet une gestion plus simplifiée du patrimoine immobilier.

Plusieurs points permettent cela :

• le gérant de la SCI peut prendre la plupart des décisions courantes sans solliciter l’accord unanime des associés ;
• l’unanimité n’est requise que pour les décisions d’importance, comme la nomination d’un nouveau gérant ou la vente du bien ;
• recourir à une SCI pour la propriété d’un logement permet de partager les charges locatives entre les différents associés.

Les intérêts du patrimoine immobilier mieux protégés avec une SCI

La SCI possède la personnalité morale et de ce fait un patrimoine qui lui est propre. Celui-ci diffère du patrimoine personnel des associés. En cas de difficultés financières, les créanciers de la société doivent dans un premier temps se retourner contre la SCI. Si cette dernière ne peut aboutir, l’action suivante consiste à intenter une action envers les particuliers des associés de la SCI. Ceux-ci devront répondre des dettes éventuelles.

De nombreux avantages fiscaux pour les associés

La SCI permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux pour les associés. Découvrez lesquels avec R2i !

Le régime d’imposition d’une SCI

Une SCI relève généralement de l’impôt sur le revenu (IR), mais les associés peuvent choisir plutôt l’impôt sur les sociétés (IS). Le choix du régime fiscal de la SCI impacte l’imposition des revenus et des plus-values immobilières.

• Les règles fiscales qui s’appliquent aux SCI soumises à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés sont imposés à titre personnel, comme les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

• L’impôt sur les sociétés implique que les associés supportent la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Ces derniers sont imposés uniquement sur les dividendes qu’ils décident de s’adjuger.

La loi Pinel

Les associés de la SCI peuvent bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu selon la durée de l’engagement pris, autrement dit la durée pendant laquelle ils s’engagent à louer le logement, ainsi que le montant de l’acquisition.

Depuis le 1er janvier 2023, les taux sont les suivants :

• six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024 ;
• neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024  ;
• douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024.

À noter que dans le cadre d’une SCI, cet abattement est calculé proportionnellement à leur quote-part dans le capital social de cette dernière.

Créer une SCI ne nécessite pas de capital de départ

Il n’existe pas de capital minimum à investir en SCI. Le minimum de capital social en SCI s’élève à un euro. Vous avez la possibilité de constituer une SCI avec un capital fixe ou avec un capital variable.

Vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement d’une SCI ? Vous avez une ou plusieurs questions à nous poser ? N’hésitez pas à nous contacter !