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Comment fonctionne la loi Pinel dans l’ancien à rénover ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous vous demandez comment optimiser la rentabilité de votre placement ? Il existe plusieurs dispositifs fiscaux comme la loi Pinel, la loi Denormandie ou la loi Malraux qui permettent de réussir votre projet.

Grâce à ce petit guide, découvrez comment fonctionne la loi Pinel dans l’ancien à rénover.

Qu’est-ce que la loi Pinel dans l’ancien à rénover ?

Moins connue que le dispositif Pinel dans le neuf, la loi Pinel dans l’ancien à rénover concerne les logements qui ont déjà été habités au moins une fois. Initialement prévue pour durer jusqu’en 2017, la loi Pinel dans le neuf et dans l’ancien a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2021, puis jusqu’à fin 2024.

La loi Pinel dans l’ancien à rénover, que l’on trouve parfois sous l’appellation “Pinel optimisé au déficit foncier” ou “programme Pinel ancien réhabilité”, permet de bénéficier d’avantages fiscaux très intéressants.

Pour pouvoir en bénéficier, plusieurs critères doivent être respectés. Il s’agit notamment de :

• faire l’acquisition d’un bien dégradé le rendant impropre à l’habitation ;
• effectuer des travaux de rénovation ou de réhabilitation dans les 30 mois qui suivent l’achat du logement ;
• réaliser un diagnostic du bien à la fin du chantier afin d’attester que celui-ci a bien été réhabilité et est désormais aux normes ;
• mettre la maison ou l’appartement en location dans l’année qui suit la fin des travaux.

Quels types de logements entrent dans le dispositif Pinel dans l’ancien à rénover ?

Deux types de logements sont éligibles au dispositif Pinel dans l’ancien à rénover. Il s’agit des biens délabrés et insalubres, mais aussi des locaux industriels ou commerciaux voués à devenir des habitations.

Pour déterminer précisément l’insalubrité d’un bien, le législateur a précisé 15 critères dans l’article de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

• l’état du gros œuvre ;
• l’état de la charpente ;
• l’étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
• les dispositifs de retenue des personnes ;
• la notion de plomb dans les peintures ;
• l’amiante ;
• le réseau d’eau ;
• les installations de gaz ;
• les installations électriques ;
• les installations sanitaires ;
• l’état de la cuisine ;
• le chauffage ;
• la ventilation ;
• les parois et les menuiseries ;
• l’état global du logement.

Pour pouvoir bénéficier des avantages du dispositif Pinel dans l’ancien à rénover, le bien en question ne doit pas répondre à quatre de ces critères a minima.

D’autres points sont à prendre en compte. Ils sont énumérés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Le logement doit disposer :

• d’une surface minimale habitable ;
• d’une absence de risques d’accessibilité au plomb ;
• d’une absence de flocage/calorifugeage/faux plafonds qui seraient susceptibles de contenir de l’amiante ;
• d’ouvrants de caractéristiques thermiques inférieures à 2,9 W/m²K ;
• d’une installation électrique sûre ;
• d’une installation du gaz aux normes ;
• d’un système de chauffage ;
• d’une évacuation des eaux usées et des eaux-vannes ;
• d’une pièce dédiée aux toilettes et à la douche ;
• de WC à distance des pièces de vie principales ;
• d’une protection solaire adéquate sur les baies vitrées exposées au soleil ;
• d’une isolation des combles le cas échéant.

Si au moins six de ces points ne sont pas présents dans le logement, celui-ci peut être considéré comme insalubre et inhabitable. À ce titre, il est éligible au dispositif Pinel dans l’ancien à rénover.

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