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Quels sont les différents dispositifs fiscaux dans l’immobilier ancien ?

Investir dans l’immobilier ancien est intéressant à plus d’un titre. Si ce type d’acquisition permet d’acheter un logement souvent à bas prix, un autre avantage très important est de pouvoir bénéficier de dispositifs fiscaux. Ces systèmes disposent de leurs propres spécificités et sont plus ou moins intéressants selon les situations.

Décryptage des différents dispositifs fiscaux dans l’immobilier ancien.

Pourquoi investir dans l’immobilier ancien ?

Alors que les programmes neufs fleurissent un peu partout, l’ancien a encore la cote sur le marché de l’immobilier et y investir permet souvent de réaliser des placements judicieux et rentables.

Même s’ils ne proposent pas des prestations à la hauteur des logements neufs, les biens dans l’ancien disposent néanmoins de nombreux avantages.

L’immobilier ancien : l’idéal pour investir en centre-ville

Dans notre pays, la notion de défiscalisation immobilière est souvent synonyme de logements neufs. Le dispositif le plus connu qui vient immédiatement à l’esprit est la loi Pinel. Pourtant, l’immobilier ancien n’est pas en reste, notamment dans les centres-villes des grandes agglomérations. Alors que les logements neufs sont généralement construits en périphérie, les biens anciens situés au cœur des villes offrent tous les avantages de la vie citadine : proximité des écoles et autres services publics, nombreux commerces et réseau de transport développé. Ces points sont très importants, notamment pour les locataires qui recherchent un bien pour s’installer quelque temps. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, misez sur un appartement ou une maison située en centre-ville.

Des prix plus abordables

Autre argument de taille : les prix dans l’immobilier ancien sont souvent plus attractifs que dans le neuf. Le coût au mètre carré est 20 à 30 % moins élevé que dans l’ancien par rapport au neuf en France métropolitaine. Même si des logements anciens nécessitent une remise au goût du jour, voire une rénovation plus importante, il est possible de réaliser une forte plus-value.

Bon à savoir : les travaux de réhabilitation et de réparation réalisés dans un logement dédié à la location peuvent être déduits des revenus fonciers, c’est ce que l’on appelle le déficit foncier.

Le Pinel ancien : un dispositif fiscal très intéressant

Pour bénéficier du Pinel ancien, vous devez acheter :

• un bien ancien nécessitant une rénovation complète ;
• un logement à réhabiliter ;
• un bien qui n’a pas usage d’habitation (garage, local commercial) dont la transformation est destinée à en faire un logement.

Mais, ce n’est pas tout, vous devez également louer le bien :

• en tant que résidence principale ;
• pendant une période allant de 6 à 12 ans ;
• à un locataire dont les ressources sont plafonnées ;
• pour un montant de loyer également plafonné, en fonction du zonage Pinel dans l’ancien.

Si ces conditions sont remplies, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.

À noter que le montant total d’investissement est limité à 300 000 euros et 5 500 euros par mètre carré pendant un an.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2018, votre logement doit se situer dans une zone tendue A bis, A ou B1.

Le dispositif fiscal Cosse ancien

Pour bénéficier du dispositif fiscal Cosse dans l’ancien, vous devez acheter un bien ancien, nécessitant des travaux ou non et qui se situe dans une agglomération. Ce logement doit être loué vide, à titre de résidence principale, pour une durée comprise entre 6 et 9 ans, à un locataire aux revenus plafonnés et pour un loyer ne dépassant pas un certain seuil.

Pour profiter des avantages de ce dispositif fiscal, une convention avec l’ANAH doit être signée. Cet organisme fixe le loyer maximum à proposer pour votre bien, mais aussi le niveau de ressources de vos futurs locataires à ne pas dépasser pour prétendre à l’habiter. La réduction fiscale consentie est un abattement sur vos revenus locatifs, calculé selon la zone où se trouve le logement. Si vous passez par un intermédiaire, c’est-à-dire un organisme agréé qui intervient dans la location de ce type de biens, l’abattement est de 85 %.

La défiscalisation en loi Malraux

La défiscalisation en loi Malraux est possible dès lors que vous faites l’acquisition d’un ensemble immobilier ancien qui se trouve dans un quartier ancien dégradé ou un site patrimonial remarquable et qui nécessite une rénovation intégrale, supervisée par l’architecte des bâtiments de France.

Le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale et pour une durée de 9 ans.

La réduction fiscale peut aller jusqu’à 30 % du coût des travaux, avec un plafond fixé à 36 000 euros par an.

Le dispositif fiscal monument historique

Pour bénéficier du dispositif fiscal monument historique, il faut :

• acheter un immeuble classé monument historique ;
• que ce bien soit à rénover, avec l’aval de la conservation régionale des monuments historiques et sous la supervision des services de l’État ;
• louer le logement en tant que résidence principale ou secondaire, pendant 3 ans et pour un loyer que vous pouvez fixer librement.

Ce dispositif permet de déduire 100 % du montant des travaux et du coût des charges. Autre avantage important : l’immeuble n’est pas soumis aux droits de succession.