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Vente d’immeubles à rénover et déficit foncier

Vous envisagez d’acheter un immeuble à rénover ? Savez-vous que vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux ? C’est notamment le cas du déficit foncier, qui s’applique dans le cadre de travaux effectués dans un logement vacant. Seule condition : le louer immédiatement une fois que la rénovation a été réalisée.

R2I vous dit tout sur la vente d’immeubles à rénover et le déficit foncier.

Qu’est-ce que la vente d’immeubles à rénover (VIR) ?

La vente d’immeubles à rénover (VIR) concerne les ventes d’un immeuble bâti ou d’une partie d’un immeuble bâti, destiné à être habité ou à être utilisé à titre professionnel, après que les travaux de rénovation aient été effectués dans un délai convenu en amont. L’acquéreur doit s’acquitter de tout ou partie des sommes dues pour l’achat du bien, y compris les travaux.

Toutefois, la vente d’immeubles à rénover concerne uniquement certains travaux. Sont exclus les travaux de grande envergure qui visent à agrandir ou à restructurer complètement le bien. Ils sont définis par l’article R 262.1 du Code de la construction et de l’habitation. Ce type de transactions immobilières est régi par la vente en état futur d’achèvement (VEFA).

Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration d’un logement sont déductibles grâce au déficit foncier

Acheter un bien immobilier dans l’ancien est généralement moins cher que dans le neuf. Les avantages fiscaux dans l’ancien sont différents de ceux consentis dans le neuf, à moins que vous choisissiez d’investir dans un programme en loi Malraux. En revanche, investir dans un immeuble à rénover présente d’autres avantages : vous n’avez pas besoin de souscrire une durée d’engagement de location minimale, vous pouvez acheter où vous voulez et vous n’êtes pas soumis à un plafond de loyer ou de ressources de vos locataires.

Faire l’acquisition d’un logement à rénover est un placement très intéressant, surtout si vous envisagez d’effectuer les travaux vous-même et si vous payez beaucoup d’impôts. Grâce au mécanisme du déficit foncier, vous allez pouvoir faire baisser significativement votre pression fiscale.

Si vous achetez un logement inoccupé et que vous y réalisez des travaux de rénovation, ceux-ci vont pouvoir être déduits. Pour cela, vous devez le louer dès la fin du chantier ou à défaut justifier de démarches prouvant que vous cherchez activement des locataires.

Vous payez beaucoup d’impôts ? Privilégiez l’achat d’immeubles à rénover et le déficit foncier !

Vous possédez plusieurs biens locatifs et votre tranche marginale est élevée ? Sachez que les travaux effectués dans le cadre de la rénovation d’un logement sont déductibles de l’ensemble de vos revenus fonciers imposables. Autrement dit, vous pourrez diminuer le montant de votre impôt sur le revenu, mais également les prélèvements sociaux sur les loyers, qui s’élèvent à 17,2 %.

Si au contraire vous n’avez pas d’autres revenus fonciers et que cet investissement est votre première étape pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous allez pouvoir immédiatement bénéficier des avantages du déficit foncier. Ce déficit se déduit de vos autres sources de revenus, salaires ou bénéfices professionnels, jusqu’à 10 700 euros chaque année. Dans le cas où il subsisterait un surplus de déficit foncier, celui-ci est reportable sur les dix années suivantes.

Quels sont les travaux éligibles au déficit foncier dans le cadre d’une vente d’immeubles à rénover ?

Seuls certains travaux sont éligibles au déficit foncier dans le cadre d’une vente d’immeubles à rénover. Il s’agit des travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration du bien ou des intérêts liés à ces travaux. Vous pouvez déduire notamment :

• les ravalements de façades ;
• les travaux de réfection de la toiture ;
• la rénovation de la cuisine et de la salle bain ;
• la mise aux normes de l’installation électrique ;
• la pose de fenêtres isolantes ;
• l’installation d’un système d’alarme.

 

Vous pouvez également déduire les travaux de rafraîchissement tels que les peintures, ceux-ci étant considérés comme de l’amélioration du logement en vue de trouver des locataires.

En revanche, vous n’avez pas la possibilité de déduire des travaux de grande ampleur, comme l’agrandissement de votre bien ou la création d’une terrasse.

 

Bon à savoir : le déficit n’est définitivement acquis que si le bien est toujours loué le 31 décembre de la troisième année faisant suite à l’imputation sur votre revenu global. Autrement dit, vous ne devez pas revendre le logement ou le récupérer pour vous-même, au risque de perdre cet avantage fiscal.

 

Vous souhaitez en savoir plus sur le déficit foncier ? Découvrez notre article qui explique comment le déduire de vos revenus.