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Comment déduire le déficit foncier ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Vous disposez déjà d’un bien que vous destiniez à la location ? Sachez que, si vos charges sont plus élevées que vos recettes, vous pouvez bénéficier des avantages proposés par le mécanisme du déficit foncier. Ce levier fiscal permet de réduire le montant de votre imposition, notamment si vous effectuez des travaux dans votre logement. Voici comment vous devez vous y prendre pour en bénéficier et pour déduire le déficit foncier de vos revenus fonciers.

Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Si vous possédez un bien, que vous proposez une location nue et si vous avez choisi de relever du régime réel d’imposition, alors vous avez la possibilité de déduire vos charges de vos revenus fonciers. Si celles-ci sont plus élevées que vos revenus fonciers, vous êtes en situation de créer du déficit foncier. Celui-ci peut être déduit de votre revenu global, afin d’alléger votre imposition sur le revenu.

Régime réel et régime micro-foncier : l’importance du choix entre ces deux dispositifs

Si vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 € par an, le régime qui s’applique est celui du micro-foncier. Ce régime ne permet pas de dégager du déficit foncier, contrairement au régime réel. Vous pouvez cependant opter pour ce dernier et déduire les charges de vos revenus fonciers afin de créer du déficit foncier.

Bon à savoir : si vous choisissez le régime réel, vous devrez conserver cette option pendant 3 ans, sans possibilité de modification.

Déduire le déficit foncier : existe-t-il des plafonds à respecter ?

Le plafond à respecter est le suivant : chaque année, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € de déficit foncier. S’il existe un excédent, celui-ci peut être reporté et déduit pendant 6 ans sur l’ensemble des revenus et pendant 10 ans en ce qui concerne les revenus fonciers.

Comment différencier le revenu global et les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont l’ensemble des loyers que vous percevez et qui sont issus des biens que vous louez. Ils constituent une partie de votre revenu global et sont donc soumis au paiement de l’impôt sur le revenu.

Autrement dit, le revenu global est constitué de l’ensemble des revenus perçus au sein de votre foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, revenus divers, etc.).

Quelles charges est-il possible de déduire des revenus fonciers pour créer du déficit foncier ?

Seules certaines charges sont déductibles des revenus fonciers pour générer du déficit foncier. Les voici :

• les frais liés à l’administration et à la gestion du bien (frais de syndic de copropriété, rémunération d’un gardien d’immeuble, etc.) ;
• les frais de réparation et d’entretien du logement, notamment ceux destinés à faciliter la location du bien ;
• la taxe foncière ;
• les provisions pour charges, si le logement fait partie d’une copropriété ;
• les sommes versées au titre des assurances du logement, notamment l’assurance de propriétaire non occupant ;
• les intérêts du crédit ainsi que les frais d’emprunt.

Notez que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être utilisés pour générer du déficit foncier.

Bon à savoir : les intérêts d’emprunt du crédit sont déductibles uniquement du revenu foncier et non du revenu global. Il s’agit du premier poste de dépenses à déduire lorsque vous calculez le déficit foncier, puis les autres charges ensuite.

La déclaration des charges à déduire des revenus fonciers

La déclaration des revenus fonciers se fait via le formulaire n° 2044, que vous devez joindre à la déclaration de revenus globale, effectuée via le formulaire n° 2042.

Pour constituer votre dossier et pouvoir justifier des différentes charges dont vous vous acquittez, conservez bien tous les documents qui vous permettent de prouver que vous êtes bien redevables de celles-ci. Plans, devis, photographies, factures : tous les éléments susceptibles de démontrer que vous avez bel et bien des frais liés à votre logement doivent être conservés précieusement. L’administration fiscale est en droit de vous demander des justificatifs afin de contrôler la véracité de votre déclaration destinée à déduire le déficit foncier.

Vous savez désormais comment déduire le déficit foncier de vos revenus fonciers. Si vos charges sont supérieures aux recettes que vous percevez grâce à vos loyers, alors vous pouvez créer du déficit foncier. Pour cela, optez pour le régime réel et déclarez toutes les charges qui entrent dans le cadre du déficit foncier, en prenant bien soin de conserver tous les documents justifiant des montants dépensés en lien avec le bien que vous louez.

Pour approfondir le sujet, consultez notre article sur le fonctionnement du déficit foncier.