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Pinel ancien ou déficit foncier ?

La loi Pinel est régulièrement associée à un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier neuf. Mais, saviez-vous qu’elle est également disponible dans l’ancien ? C’est le cas lorsqu’il s’agit d’un bien à réhabiliter.

Alors, vaut-il mieux privilégier le Pinel ancien ou le déficit foncier ? Nous allons voir qu’il n’est pas forcément nécessaire de faire une distinction entre les deux dispositifs et que leur association est particulièrement intéressante.

Petit rappel sur le fonctionnement de la loi Pinel

La loi Pinel a été promulguée en septembre 2014. Depuis cette date, tout foyer fiscal qui réside fiscalement en France a la possibilité d’utiliser ce dispositif qui permet d’obtenir une réduction d’impôt.

Le fonctionnement de la loi Pinel est relativement simple. Pour en bénéficier, vous devez :

• faire l’acquisition d’un appartement neuf ou ancien faisant l’objet d’une réhabilitation ;
• ensuite, le bien doit être loué 6, 9 ou 12 ans (à noter que votre logement peut être loué à l’un de vos descendants ou ascendants) ;
• la réduction consentie est la suivante : 12 % pour une période de location de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et 21 % pour 12 ans.

Le dispositif Pinel est soumis à des plafonds qu’il convient de respecter : 5 500 euros au mètre carré et 300 000 euros du coût global de l’opération (y compris frais d’agence, travaux, honoraires d’architecte, etc.). À noter que cette limite n’impacte pas le nombre de biens que vous pouvez acheter : si vous le souhaitez, vous avez la possibilité de faire l’acquisition de deux logements au prix de 150 000 euros chacun.

Concrètement, la réduction d’impôt maximale est de 36 000 euros sur 6 ans, 54 000 euros sur 9 ans et 63 000 euros sur 12 ans.

Autre plafonnement à respecter : celui du loyer. Il dépend de la zone où se situe le bien et des ressources du locataire.

Qu’est-ce que le Pinel ancien ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel lors d’un investissement dans l’ancien, vous devez faire l’acquisition d’un logement nécessitant une réhabilitation et effectuer des travaux destinés à rendre le bien proche du neuf.

Pour mesurer le degré d’indécence du logement, il faut que celui-ci :

• ne respecte pas a minima 4 des 15 critères mentionnés dans l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;
• ne respecte pas au moins 6 des 12 critères inhérents aux performances techniques du logement, stipulés dans l’article 4 de l’arrêté du 19 décembre 2003 du code général des impôts.

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt prévue par le dispositif Pinel dans l’ancien, le bailleur doit s’engager à réaliser des travaux de réhabilitation. Une fois le chantier terminé, un expert devra examiner le bien et attester que celui-ci est désormais en conformité avec les normes requises. À ce moment-là, vous pourrez commencer à louer le logement et à envisager de bénéficier de la réduction d’impôt consentie par la loi Pinel dans l’ancien.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le déficit foncier et la loi Pinel sont deux leviers de réduction d’impôt différents, qui ne sont pas soumis aux mêmes règles. Si vous possédez un logement que vous louez et que celui-ci génère plus de charges que de revenus (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’amélioration), alors il est possible de créer du déficit foncier, avec toutefois un plafond fixé à 10 700 € par an. À noter que l’excédent éventuel pourra constituer du déficit foncier pendant les 10 années qui suivent, imputable sur les revenus globaux et pas uniquement sur les revenus fonciers. Grâce à ce dispositif, vous pourrez réduire votre revenu net et diminuer votre imposition tout en vous constituant un patrimoine immobilier. Le déficit foncier est souvent préconisé par les experts en gestion de patrimoine pour réduire la fiscalité.

Concrètement, ce mécanisme est particulièrement intéressant si :

• vous possédez des biens et vous générez des revenus fonciers, le déficit foncier permet de réduire votre base imposable et donc de diminuer la part d’impôt dont vous devez vous acquitter ;
• le déficit s’impute sur les revenus globaux et vous fait basculer dans une tranche d’imposition inférieure.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement du déficit foncier, consultez notre article à ce sujet.

Cumuler le Pinel ancien et le déficit foncier : est-ce possible ?

La réponse est oui ! Ces deux dispositifs de défiscalisation sont parfaitement cumulables.

Le coût d’acquisition du bien et une part des travaux de réhabilitation seront éligibles à la loi Pinel ancien, tandis que l’autre partie des travaux sera quant à elle utilisée pour créer du déficit foncier. Bien sûr, vous avez la possibilité d’utiliser indépendamment l’un ou l’autre de ces dispositifs de défiscalisation. Néanmoins, le cumul des deux permet d’obtenir une réduction d’impôt encore plus significative.