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Comment fonctionne le déficit foncier

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous avez investi dans l’immobilier locatif afin de diminuer la pression fiscale ? Moins connu que les dispositifs Pinel ou Malraux, le déficit foncier peut être LA solution pour diminuer vos impôts sur le revenu. En effet, ce mécanisme vous permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global imposable. Mais comment fonctionne le déficit foncier ? Suivez le guide !

Les conditions pour générer du déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant aux propriétaires de déduire certaines de leurs charges, des loyers perçus. Ce n’est que lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, que l’on parle de déficit foncier.

Afin de bénéficier du mécanisme du déficit foncier, encore faut-il remplir certaines conditions :

  • Le bien immobilier doit être un immeuble d’habitation, ou au moins être transformé dans l’optique de devenir un immeuble d’habitation
  • Le logement doit obligatoirement être mis en location nue pendant une durée minimale de trois ans
  • Le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition

Lorsque ces trois conditions sont remplies, un propriétaire peut profiter de ce mécanisme et ainsi déduire jusqu’à 10 700 € de son déficit foncier sur son revenu global.

Lorsque le montant du déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 €, il est possible de le reporter sur les années suivantes d’imposition.

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Si le mécanisme du déficit foncier permet de déduire ses charges de ses revenus fonciers, toutes les charges ne sont pas déductibles. Sont des charges déductibles :

  • Les dépenses d’entretien et de réparation du logement. Attention, toutes les dépenses de travaux ne sont pas déductibles. Les travaux ne doivent pas modifier la structure du bien mais l’améliorer. Un projet de réhabilitation immobilière peut dès lors être idéal pour créer du déficit foncier.
  • Les charges de copropriété
  • Les primes d’assurance
  • La taxe foncière
  • Les intérêts d’emprunt
  • Les frais de gestion et de procédure

Comment calculer un déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier se fait en trois étapes : la déduction des charges de ses revenus fonciers, l’imputation sur le revenu global imposable et, le cas échéant, le report du déficit foncier.

La déduction des charges des revenus fonciers

Lors de cette première étape, le propriétaire vient déduire de ses revenus fonciers, les dépenses déductibles, c’est-à-dire ses charges ainsi que les intérêts d’emprunt.

Ce n’est qu’une fois que ces revenus fonciers sont nuls ou déficitaires, que le propriétaire peut diminuer son revenu global imposable.

Par exemple : Prenons un propriétaire dont les revenus fonciers pour 2019 sont de 14 000 € et les charges déductibles de 12 000 €. En déduisant les charges des ces revenus fonciers, le revenu foncier imposable du propriétaire est de 2 000 €. Il ne peut néanmoins profiter du déficit foncier puisque son revenu n’est pas égal à 0 ou déficitaire.

L’imputation sur le revenu global imposable

Une fois les charges déduites des revenus fonciers, le propriétaire dont les charges excèdent les revenus fonciers peut les imputer sur son revenu global imposable, dans la limite de 10 700 € par an.

Par exemple : Les revenus fonciers pour 2019 de notre propriétaire sont toujours de 14 000 € mais ses charges déductibles sont cette fois de 17 000 €, dont 2 000 € d’intérêts d’emprunt. Le déficit foncier est donc de 3 000 € et les revenus fonciers imposables ramenés à 0.

Il est néanmoins important de noter que les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global et doivent être reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Le report du déficit foncier

Il est possible que le déficit foncier de certains propriétaires dépasse la limite de 10 700 € sur une année. Dans ce cas, les charges qui n’ont pas pu être déduites du revenu global imposable sont reportables sur les recettes locatives des 10 années suivantes.

Par exemple : Un propriétaire bailleur perçoit 25 000 € de revenus fonciers en 2019 et ses charges déductibles sont de 38 000 €. Ce propriétaire crée ainsi un déficit foncier de 13 000 € et ses revenus fonciers ne sont pas imposables. Néanmoins, son revenu imposable global ne peut être réduit que dans la limite de 10 700 € : le surplus est de 2 300 €.

Les charges de 2 300 € qui n’ont pas pu être déduites en 2019 pourront dès lors être reportées en 2020 et, en cas d’excédent, sur les années suivantes jusqu’à 10 ans.

Malgré son apparente complexité, le mécanisme du déficit foncier, une fois qu’il est maîtrisé, est un formidable outil pour les propriétaires désireux de réduire leurs impôts.

À noter toutefois que lorsqu’un investisseur fait le choix d’opter pour le régime réel afin d’imputer son déficit foncier, il est engagé par ce régime d’imposition pendant trois ans.

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