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Quels sont les programmes éligibles au déficit foncier ?

Investir dans l’immobilier locatif a rarement été aussi judicieux qu’actuellement. Les taux d’emprunt historiquement bas, la demande croissante en logements et les différents dispositifs de défiscalisation mis en place par les gouvernements successifs incitent à se lancer dans l’achat de biens destinés à la location. Parmi les avantages que l’on peut retirer de l’investissement locatif, le déficit foncier figure en bonne position. Couplé à d’autres dispositifs, il permet de défiscaliser et d’optimiser ses placements. Alors, quels sont les programmes éligibles au déficit foncier ?

Le dispositif Malraux : un programme éligible au déficit foncier particulièrement intéressant

La loi Malraux est un dispositif qui permet aux propriétaires de logements anciens réhabilités dans le but de les louer de déduire le coût des travaux de leur revenu global.

Cumuler la loi Malraux et le déficit foncier est très intéressant pour bénéficier des avantages de chacun des deux dispositifs, notamment l’imputation de certains travaux éligibles au dispositif Malraux. Cette imputation permet d’obtenir une réduction fiscale comprise entre 22 et 30 % du montant total du chantier. La part restante des travaux non imputables à la loi Malraux pourra être reportée sur les revenus fonciers déjà existants ou à venir.

L’association de ces deux dispositifs permet de diminuer le taux d’imposition immédiatement dans un premier temps et de défiscaliser les revenus fonciers dans le futur.

Prenons un exemple pour illustrer les bénéfices de coupler loi Malraux et déficit foncier :

  • vous achetez un logement et 60 % du coût d’acquisition est consacré aux travaux de rénovation ;
  • imaginons un budget total de 400 000 € dont 240 000 € sont dédiés aux travaux, sur une durée de 3 ans, soit 80 000 € par an ;
  • en marge de cet investissement, vous générez 50 000 € de revenus fonciers nets chaque année ;
  • 30 000 € de travaux peuvent être déduits en loi Malraux et 50 000 € par an au titre du déficit foncier :
  • au final, le gain fiscal sera de 38 100 € chaque année, le calcul étant le suivant : 50 000 € x 58,2 % + 30 000 € x 30 %.

Le dispositif monuments historiques

Comme la loi Malraux, le dispositif monuments historiques est cumulable avec le déficit foncier. Néanmoins, il est impératif que le programme l’autorise et que le promoteur l’ait déclaré juridiquement. Si ces conditions sont remplies, les travaux effectués seront imputables aux revenus fonciers du foyer fiscal chaque année de la rénovation, à hauteur de 10 700 €.

Voici un exemple pour illustrer ce cas de figure :

  • prenons la situation d’une personne dont la tranche marginale d’imposition s’élève à 41 % ;
  • ses revenus fonciers nets sont de 40 000 € avant la nouvelle opération ;
  • le montant global de l’investissement est de 500 000 €, dont 300 000 € sont dédiés aux travaux pendant 3 ans ;
  • les travaux vont venir s’imputer chaque année sur les revenus fonciers à hauteur de 40 000 € et jusqu’à 60 000 € pour les autres sources de revenus ;
  • en considérant la tranche marginale de 41 %, le gain annuel sera alors de 47 88€, soit 40 000 € x 57,2 % + 60 000 € x 41 %.…

Quel programme éligible au déficit foncier choisir ?

Effectuer un investissement immobilier dans le but de créer du déficit foncier est une opération qui peut être complexe. Calculer le rendement et trouver le juste milieu entre optimisation du pourcentage des travaux et la localisation du bien n’est pas chose aisée.

C’est pourquoi R2iimmobilier, spécialiste de l’immobilier rénové, vous accompagne dans chacune de vos démarches.

Certaines villes comme La Rochelle, Bordeaux ou Nice représentent une excellente opportunité pour réaliser du déficit foncier. Néanmoins, gardez à l’esprit que plus les travaux sont importants, moins l’emplacement sera intéressant. Celui-ci étant tout de même primordial lors d’un achat immobilier, la notion d’équilibre que nous évoquions prend tout son sens.

Retrouvez tous nos programmes immobiliers dans la rubrique dédiée sur notre site et faites votre choix pour réaliser du déficit foncier !

Quelle durée de location pour créer du déficit foncier ?

Le déficit foncier peut être reporté pendant une période de 10 ans (retrouver le lien officiel du site des impôts). Cependant, le bien doit être loué au moins 3 ans après avoir imputé du déficit foncier sur la globalité de vos revenus. Autrement dit, si vous débutez vos travaux en année N et que ceux-ci s’achèvent en N +2, le logement devra impérativement être loué pendant 3 années complètes, soit jusqu’en N +5 a minima. Bien souvent, le but des acheteurs étant de réaliser un investissement locatif, le logement est loué pendant de nombreuses années.

Le déficit foncier est un excellent moyen d’investir dans l’immobilier locatif et d’alléger ses impôts. Cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier permet d’optimiser les revenus générés par l’achat de biens destinés à la location.

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