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Comment alléger ses impôts grâce au déficit foncier ?

Vous souhaitez réaliser un ou plusieurs investissements locatifs et bénéficier d’une réduction fiscale ? C’est possible, en utilisant le mécanisme du déficit foncier. Ce dispositif permet de neutraliser une part des revenus fonciers imposables. Il est également cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Voici tout ce que vous devez savoir pour alléger vos impôts grâce au déficit foncier.

Le déficit foncier : qu’est-ce que c’est ?

Vous possédez un bien que vous destinez à la location et les dépenses liées à celui-ci sont supérieures aux revenus locatifs générés ? Vous entrez dans le cadre du déficit foncier. Lorsque les frais tels que les travaux de rénovation ou les intérêts d’emprunt afférents à un logement dépassent les sommes perçues grâce aux loyers, il se crée ce que l’on appelle du déficit foncier. Ce dispositif fiscal permet d’obtenir :

• un déficit qui s’impute sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par année et sur une durée de 2 ans maximum ;
• un report du déficit sur les revenus fonciers pendant les 10 années qui suivent.

Souvent utilisé par les propriétaires qui souhaitent effectuer des travaux dans un logement, le déficit foncier permet d’obtenir une réduction fiscale significative. N’hésitez pas à consulter notre article sur le fonctionnement du déficit foncier pour approfondir le sujet.

Alléger ses impôts grâce au déficit foncier : à quelles conditions ?

Pour pouvoir alléger ses impôts grâce au déficit foncier, il est indispensable de respecter certaines conditions :

• le logement doit être loué vide, à titre de résidence principale ou secondaire et la durée du bail consenti ne peut être inférieure à 3 ans ;
• les dépenses qu’il est possible de déduire pour créer du déficit foncier sont celles qui font suite à des travaux d’entretien, d’amélioration, de réparation ou rénovation du logement ;
• les revenus générés par la location et déclarés par le propriétaire doivent impérativement relever du régime réel.

Bon à savoir : les frais liés à la construction et à l’agrandissement d’un bien ne peuvent pas être déduits du revenu foncier.

Les charges déductibles qui permettent de créer du déficit foncier

Les charges déductibles qui permettent d’alléger ses impôts grâce au déficit foncier sont de deux types :

• les charges financières : il s’agit des intérêts d’emprunt du crédit, des frais de dossier ou encore des frais de garantie ;
• les charges non financières : elles englobent notamment les travaux et les dépenses effectués dans le but d’améliorer le bien, la taxe foncière et la part des charges de copropriété qui ne sont pas imputables au locataire.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Calculer le déficit foncier relève d’une opération assez simple. Il s’agit de soustraire les charges financières aux revenus fonciers. Le résultat constitue le déficit foncier créé. Deux cas de figure peuvent se présenter :

• le résultat est négatif : le déficit obtenu suite à la prise en compte des charges financières est imputable aux revenus fonciers pendant 10 ans ;
• le résultat est positif : une fois le montant obtenu suite à la soustraction des charges financières, il faut retirer les charges non financières et si le résultat est positif, aucun déficit foncier n’est créé.

Alléger ses impôts grâce au déficit foncier : quid de la fiscalité ?

Les revenus locatifs peuvent relever de 2 régimes spécifiques :

• le micro-foncier : ce régime s’applique automatiquement lorsque les revenus générés par la location d’un logement sont inférieurs à 15 000 € par an ;
• le régime réel : au-delà de ce seuil, c’est le régime réel qui s’applique et qui permet de bénéficier notamment du dispositif du déficit foncier (à noter que ce régime peut être choisi en lieu et place du micro-foncier, lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 €, sur simple demande auprès du fisc).

Si vous optez pour le micro-foncier, le formulaire 2042 doit être utilisé pour déclarer les recettes et aucune charge ne doit être mentionnée dans la partie “ revenus fonciers “. Sinon, c’est le formulaire 2044 correspondant aux revenus fonciers qui doit être complété. L’éventuel déficit foncier créé doit y être reporté.

Bon à savoir : le déficit foncier n’entre pas en compte dans le seuil global des niches fiscales. Il peut donc être cumulé avec d’autres dispositifs de réduction fiscale.

Optimiser ses investissements locatifs est un excellent moyen d’alléger ses impôts grâce au déficit foncier. Ce dispositif fiscal permet, dans le cas où les charges sont supérieures aux revenus locatifs et à condition de respecter certaines conditions, de réduire son imposition.