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▷ Qu’est-ce que la VEFA ?

Tout savoir sur le fonctionnement de la VEFA

Vous souhaitez vendre ou acquérir un bien en VEFA ? Découvrez comment fonctionne la vente en l’état futur d’achèvement.

Qu’est-ce que la VEFA ?

 

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est un contrat immobilier permettant d’acheter sur plan un bien immobilier qui n’est pas encore bâti. Le paiement du logement est ainsi échelonné : l’acheteur le finance au fur et à mesure de sa construction. En contrepartie, le promoteur immobilier peut financer son projet de construction grâce aux sommes versées par les futurs acquéreurs. Le mécanisme de la VEFA permet d’acquérir un appartement comme une maison individuelle. Lorsque les travaux du bien immobilier sont achevés, le promoteur s’engage à livrer le bien. En raison des risques potentiels encourus par les acquéreurs, la VEFA est encadrée par une réglementation spécifique.

 

Comment vendre en VEFA ?

 

Vendre en VEFA permet aux promoteurs de faire financer leur projet de construction par l’acheteur, et ce dès le départ. Pour ce faire, il faut néanmoins passer par une forme sociétaire. Cette dernière sera le promoteur de l’opération : la forme la plus adaptée est la société civile de construction vente (SCCV). Plusieurs étapes sont à suivre.

 

Les différentes étapes de la vente en VEFA

 

La première étape pour le promoteur (vendeur) est de trouver l’emplacement idéal afin d’établir son projet. Une fois celui-ci trouvé, il peut être utile pour le promoteur de contacter le service urbanisme de la mairie afin de se renseigner sur la constructibilité du terrain ainsi que sur l’existence, ou non, d’un droit de préemption. Le vendeur devra également procéder au choix de l’architecte et des entreprises qui réaliseront les travaux, du notaire, ainsi que contracter les assurances obligatoires en VEFA.

 

Une fois cette première étape réalisée, le promoteur doit trouver des clients intéressés pour acheter sur plan son projet immobilier. Le contrat de VEFA doit obligatoirement être signé devant notaire. Il comporte certaines mentions obligatoires à peine de nullité dont : le prix prévisionnel, l’échéancier d’appel de fonds, la date de signature de l’acte de vente définitif et la date d’achèvement des travaux.

 

Il peut être précédé d’un contrat de réservation, mais c’est facultatif. Le contrat de réservation permet à l’acquéreur de réserver le logement en vue de la réalisation du projet immobilier. Il s’accompagne d’un dépôt de garantie dont le montant est encadré par la loi. Il ne peut pas être supérieur à 5% du prix d’achat lorsque la date prévisionnelle de signature du contrat définitif est dans l’année. Celui-ci est plafonné à 2 % du prix lorsque la signature est prévue dans les 2 ans. Enfin, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé lorsque la signature de l’acte de vente est prévue plus de 2 ans après la signature du contrat de réservation.

 

La signature du contrat de VEFA, ou du contrat de réservation, fait courir un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la signature, durant lequel l’acquéreur peut se rétracter. S’il se rétracte, l’acquéreur n’a pas à justifier de sa décision. Il perd néanmoins son dépôt de garantie. L’acheteur peut également se rétracter si les modalités de la réalisation du projet immobilier ont changé de manière importante ou que le prix final a augmenté de plus de 5% par rapport au coût prévisionnel. Il peut également dans ce cas demander à récupérer son dépôt de garantie.

 

Le paiement de l’acheteur

 

Le paiement se fait en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi, en achetant un logement en VEFA, l’acquéreur s’engage à répondre régulièrement à des appels de fonds qui peuvent s’étaler sur 24 mois. Le paiement s’effectuant en plusieurs fois, il n’est pas rare que l’acheteur ait recours à un crédit immobilier spécifique lui permettant de débloquer l’argent au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

 

L’acheteur doit suivre l’échéancier de paiement indiqué dans le contrat de VEFA. Celui-ci ne peut pas dépasser :

 

  • 35 % du prix final à l’achèvement des fondations
  • 70 % du prix final à la pause du toit (mise hors d’eau)
  • 95 % du prix final à l’achèvement des travaux

Les 5 % restant à la charge de l’acquéreur sont payés lors de la livraison de son bien s’il n’émet aucune réserves. C’est à dire, s’il estime que son bien est conforme au contrat de VEFA. Si celui-ci n’est pas conforme, le vendeur dispose d’un an pour réaliser la mise en conformité : c’est la garantie de parfait achèvement.

 

L’annulation de la vente

 

L’annulation de la vente en VEFA, même après signature de l’acte de vente, est possible dans certaines hypothèses. Cela peut être le cas, notamment, lorsque l’acheteur a été victime d’un vice du consentement au moment de l’acquisition de son bien. Cela signifie qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance de certains éléments avant la conclusion de la vente. Lorsque les conditions sont réunies, l’acheteur peut dès lors agir en nullité de la vente pour erreur ou dol. Il dispose d’un délai de 5 ans à compter de la découverte du vice pour agir. Cette action est néanmoins très encadrée par la loi.

 

Quelles garanties pour l’acheteur ?

 

Le promoteur a une obligation légale de souscrire : soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de remboursement. Ces garanties protègent les acheteurs en VEFA contre les risques de défaillance du vendeur. En cas de défaillance, l’assurance permet de débloquer des fonds afin d’achever les travaux ou rembourse à l’acquéreur les fonds déjà versés.

 

Le vendeur est également soumis à 4 garanties après livraison :

 

  • La garantie de parfait achèvement en cas de défaut de conformité ou de malfaçon lors de la livraison du logement. Cette garantie joue pendant l’année qui suit la réception du logement. 
  • La garantie des défauts d’isolation phonique qui, pendant 1 an à compter de la prise de possession des lieux, contraint le vendeur à apporter les améliorations nécessaires au logement afin qu’il soit conforme aux exigences légales minimales en la matière. 
  • La garantie biennale, dite de bon fonctionnement, qui couvre pendant 2 ans, à compter de la réception, les équipements dissociables de la construction : carrelage, volets, robinets etc. 
  • Enfin, la garantie décennale assure, pendant 10 ans à compter de la réception, les malfaçons qui mettent en péril la solidité de l’ouvrage : toiture, fondations etc.

Comment bénéficier de la loi Pinel ?

 

L’acheteur d’un logement en VEFA peut, par la suite, le mettre en location afin de bénéficier de la loi Pinel. Pour bénéficier de la loi Pinel, le logement en VEFA doit être achevé dans un délai de 30 mois à compter de la signature de l’acte authentique.

 

L’acheteur devra ensuite effectuer une déclaration fiscale. Celle-ci doit s’effectuer dans un délai d’un an à compter de la date d’achèvement des travaux. Plusieurs documents sont nécessaires à cette déclaration : le formulaire 2044 EB contenant le statut de bailleur privé ainsi que l’engagement de mise en location, le formulaire 2044 qui est la déclaration des revenus fonciers, la déclaration de revenus (formulaire 2042) ainsi que la déclaration complémentaire (formulaire 2042 C) permettant d’indiquer le montant de la réduction d’impôts.

 

À ces documents fiscaux, s’ajoutent des pièces justificatives propres aux logements en VEFA : une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ainsi que le récépissé de la réception de cette déclaration par la mairie et une attestation de propriété effectuée par le notaire.

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