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▷ Qu’est ce que la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ?

 

Qu’est ce que la VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) ?

Lors de la réalisation de leur projet immobilier, les potentiels acquéreurs doivent faire le choix entre faire construire ou acheter. Pour ce faire, nombre d’entre eux se tournent vers un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) s’ils souhaitent faire construire. Quant aux autres, ils se tournent naturellement vers l’achat d’un immeuble préexistant. Pourtant, ces deux options ne sont pas les seules envisageables. Il existe en effet une figure intermédiaire, parfois méconnue, qui est la vente d’immeuble à rénover. Explications.

 

Qu’est-ce que la VIR ?

 

La VIR ou vente d’immeuble à rénover, est régie par la loi portant engagement national pour le logement (ENL). Elle désigne un contrat de vente d’immeuble dans lequel un vendeur s’engage à effectuer des travaux dans un délai déterminé en échange de sommes d’argent échelonnées, perçues avant la livraison. Le régime de la VIR s’applique si ces 3 conditions cumulatives sont réunies :

 

• L’immeuble vendu est un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti à usage d’habitation ou professionnel et d’habitation.
• Le vendeur doit s’engager par contrat à réaliser, de manière directe ou indirecte, des travaux sur tout ou partie de l’immeuble dans un délai déterminé.
• Enfin, le vendeur doit obtenir de l’acheteur le paiement des travaux avant leur réalisation.

 

Quels sont les travaux de rénovation concernés par la VIR ?

 

 

Le régime de la VIR n’est applicable qu’aux travaux relatifs à un immeuble bâti préexistant. Les travaux concernés ne peuvent donc pas être assimilables à une reconstruction, ce qui est le cas des travaux de restructuration ou d’agrandissement.

 

Les travaux ne doivent donc pas concourir à rendre l’immeuble neuf. Sont considérés comme des travaux de reconstruction :

• Les travaux rénovant plus de la moitié des fondations ou des façades, à l’exclusion des travaux de ravalement.

• Les travaux de reconstruction de plus des 2/3 des planchers, sanitaires, huisseries extérieures, plomberie, installations électriques

 

Pour ceux-ci, seul le régime de la vente d’immeuble à construire est applicable.

 

Quelles sont les modalités de paiement d’un immeuble à rénover ?

 

 

Les modalités de paiement dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover sont strictement encadrées par la loi. Ce paiement est échelonné et distingue le paiement de l’immeuble préexistant du paiement des travaux. Le prix de l’immeuble, ou de la partie de l’immeuble existant, est à payer dès la signature de l’acte authentique. Le versement du prix des travaux, quant à lui, est organisé ainsi :

 

• 50 % de la totalité du coût des travaux est à verser lors de l’achèvement de la moitié des travaux.
• 95 % du coût total des travaux est à verser lors de l’achèvement de la totalité des travaux.

 

Le solde restant, 5 %, est à payer lors de la livraison de l’immeuble à moins que celui-ci présente des défauts de conformité ou des vices apparents. Dans ce cas, le solde restant peut être consigné jusqu’à ce que les différents défauts relevés lors de la livraison, soient réparés. Il est toutefois possible d’envisager des versements intermédiaires, à condition que les deux plafonds mentionnés ci-dessus soient respectés.

 

 

Pourquoi acheter en VIR ?

 

La vente d’immeuble à rénover permet de protéger l’acquéreur, notamment grâce à l’encadrement du contrat de vente. Elle permet également de bénéficier, sous certaines conditions, d’une fiscalité avantageuse.

 

La protection de l’acheteur dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover

 

Le régime de la VIR a été conçu pour protéger l’acquéreur relativement à la consistance des travaux de rénovation, à leur délai de réalisation ainsi qu’au respect de leur date d’achèvement.

Contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement, le contrat de VIR n’est pas un contrat de réservation mais une promesse de vente. Celle-ci doit contenir, sous peine de nullité, les mentions obligatoires suivantes :

• Une description détaillée des caractéristiques du bien immobilier, ou partie du bien immobilier, à rénover : la surface de l’immeuble et l’objet du contrat.
• Une description des différents travaux à réaliser sur les parties communes et privatives.
• Le délai prévu pour réaliser les travaux de rénovation et leur date d’achèvement.
• Le prix : le prix de l’immeuble existant, l’échelonnement du prix des travaux et les conditions de révision de ceux-ci.
• Les justificatifs d’assurances construction (dommages-ouvrage, biennale, décennale) et de souscription d’une garantie financière d’achèvement (GFA). Cette garantie d’achèvement est souscrite par le vendeur auprès d’un établissement financier ou d’une compagnie d’assurances, et prend la forme d’un cautionnement solidaire. En cas de défaillance du vendeur, la garantie permet la prise en charge du coût des travaux nécessaires à l’achèvement du projet immobilier.

 

 

Dès la signature du contrat de vente d’immeuble à rénover, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et de l’immeuble préexistant. Contrairement à la VEFA, la taxe foncière est due par l’acquéreur dès la signature de l’acte de vente et non à compter de la livraison de l’immeuble rénové.