Quels sont les principes du déficit foncier ?
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Quels sont les principes du déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal plutôt méconnu, mais qui est pourtant très intéressant et avantageux pour optimiser des investissements locatifs. Ce dispositif permet de soustraire certaines charges des revenus fonciers et de diminuer l’imposition globale.

Autre point notable : le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.

R2i vous dit tout sur ce dispositif fiscal et vous aide à tirer le meilleur parti de vos placements immobiliers.

Déficit foncier : définition et grands principes

Vous possédez un ou plusieurs biens immobiliers que vous destinez à la location ? Vous générez donc des revenus fonciers et en êtes redevable à ce titre. Ceux-ci viennent impacter le revenu imposable du foyer et les frais fiscaux.

Ce frein à l’investissement appartient désormais au passé grâce à la loi Balladur de 1993 qui a créé le dispositif du déficit foncier.

Le principe est le suivant : un propriétaire loue un ou plusieurs biens qui engendrent des charges supérieures aux revenus locatifs perçus. C’est ce que l’on appelle le déficit foncier. Les charges peuvent être de plusieurs types, notamment les travaux, les différentes taxes et les primes d’assurances.

 

Bon à savoir : les revenus fonciers proviennent des loyers perçus, tandis que le revenu global est l’ensemble des revenus du contribuable, notamment les salaires et les pensions.

Quelles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de ce dispositif ?

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, certaines conditions doivent être respectées.

Le bien doit être :

  • à usage d’habitation ;
  • loué non meublé jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant la dernière imputation sur le revenu global ;
  • soumis au régime réel.

Comment déclarer le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un dispositif imputable sur le revenu global. La part du déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt ne peut être déduite que pendant dix ans.

Cette imputation sur le revenu global permet d’alléger la déclaration de revenus et par la même l’impôt à régler à ce titre.

Pour déclarer le déficit foncier, vous devez utiliser le formulaire n° 2044. Après l’avoir rempli, joignez-le à votre déclaration de revenus.

 

Bon à savoir : veillez à bien conserver les différents documents attestant des charges que vous déclarez pour pouvoir bénéficier du déficit foncier. Il peut s’agir des factures de vos travaux, de plans ou encore de photographies. L’administration fiscale est en droit de vous réclamer des preuves pour vérifier la véracité de vos déclarations.

Quels sont les avantages du dispositif ?

Le dispositif du déficit foncier présente de nombreux avantages :

  • le déficit foncier n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales : vous pouvez le cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Denormandie ;
  • vous avez la possibilité de déduire vos charges sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros chaque année ;
  • la part de déficit foncier excédentaire est reportable pendant 10 ans.

Comment tirer le meilleur profit du mécanisme du déficit foncier ?

Loi Pinel et déficit foncier

Le mécanisme de la loi Pinel optimisée au déficit foncier permet de cumuler l’avantage fiscal de la loi Pinel avec celui du déficit foncier. À la clé, une réduction d’impôt pouvait aller jusqu’à 24 % du prix de revient du bien.

À noter que les logements qui font l’objet de ce cumul sont souvent anciens et rénovés. Des travaux visant à améliorer les normes thermiques et énergétiques permettent de justifier l’utilisation du dispositif et de bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire.

Loi Malraux et déficit foncier

La loi Malraux est relative aux logements à rénover. La réduction d’impôt s’effectue comme suit :

  • 22 % pour les biens situés dans des sites patrimoniaux remarquables ;
  • 30 % pour les logements situés dans des secteurs sauvegardés.

Les travaux de restauration engagés sur un immeuble entrant dans le cadre de la loi Malraux sont également éligibles au mécanisme du déficit foncier. Pour pouvoir en bénéficier, le propriétaire doit louer le bien à titre de résidence principale pendant neuf mois minimum et le conserver a minima trois ans après l’imputation d’un déficit.

R2i vous guide et vous accompagne dans vos investissements locatifs

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation ? R2i est à vos côtés pour vous aider à concrétiser tous vos projets.

N’hésitez pas à nous contacter : nos experts dans le secteur de l’immobilier sont à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations.

 

 

 

 

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