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Quels sont les différents régimes fiscaux de la vente d’immeubles à rénover ?

La vente d’immeubles à rénover (VIR) est un bon moyen d’acheter des biens anciens à réhabiliter. Ces logements présentent l’avantage d’être proposés à des prix moins élevés que dans le neuf. Mais, ce n’est pas tout : ils bénéficient également d’une fiscalité très intéressante.

Découvrez quels sont les différents régimes fiscaux de la vente d’immeubles à rénover.

La loi Pinel ancien ou le Pinel ancien optimisé au déficit foncier

Comment fonctionne le dispositif Pinel ancien ?

La loi Pinel dans l’ancien est le pendant de celle qui a cours dans l’immobilier neuf. Dans les faits, un investisseur qui souhaite faire l’acquisition d’un bien ancien à rénover bénéficie des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel dans le neuf. Bien qu’elle nécessite d’effectuer des travaux de réhabilitation, la loi Pinel ancien est encore plus intéressante sur le plan fiscal que celle dans le neuf, car il est possible de la cumuler avec le déficit foncier.

Le dispositif Pinel fonctionne comme suit : l’investisseur peut économiser 12, 18 ou 21 % du coût de revient du bien sur les impôts pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans

Quelles sont les conditions pour pouvoir investir via la loi Pinel ancien ?

Avant de louer le logement, le propriétaire doit réaliser des travaux de réhabilitation. Ceux-ci peuvent être déduits des revenus fonciers sous réserve de respecter un plafond de 10 700 euros par an. S’il existe un excédent, il peut être reporté sur les dix prochaines années. Vous l’aurez compris : cumuler le Pinel ancien et le mécanisme du déficit foncier est très avantageux pour réduire sa fiscalité.

Pour pouvoir bénéficier de ces deux dispositifs, les travaux de rénovation doivent permettre de mettre le bien immobilier aux normes en vigueur. Il s’agit notamment des normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020. Le logement doit également se situer dans une zone éligible. Des villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Toulouse possèdent un potentiel intéressant pour acheter un bien à rénover et défiscaliser.

Le dispositif Malraux

Quel est le fonctionnement de la loi Malraux ?

La loi Malraux est un autre régime fiscal très avantageux pour vos placements immobiliers. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction de :

• 30 % du coût total des travaux
  • si l’immeuble fait partie du plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSAV) et se situe dans un site dit patrimonial remarquable (SPR) ;
  • se trouve dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier conventionné (QC) ;
• 22 % du montant des travaux
  • si le bien entre dans le cadre des plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) et dans un SPR ;
  • se situe dans la zone de protection du patrimoine urbain et paysager (ZPPAUP) et dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

 

À noter que le montant des travaux ne doit pas excéder 400 000 euros sur quatre ans.

 

Comment bénéficier du dispositif Malraux ?

Le dispositif Malraux peut bénéficier aux contribuables qui résident en France et qui possèdent un bien immobilier ou qui projettent d’en faire l’acquisition.

Il est très avantageux pour les personnes :

• dont l’imposition est élevée, notamment celles dont l’impôt sur le revenu se situe entre 10 000 et 50 000 euros annuels et qui souhaitent alléger leur fiscalité ;
• qui envisagent de faire l’acquisition d’un patrimoine immobilier, de le réhabiliter et de l’entretenir dans la durée

Les conditions à respecter

Plusieurs conditions doivent être respectées pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Malraux :

• les travaux réalisés doivent être supervisés par un architecte des bâtiments de France ;
• la réduction d’impôt ne sera consentie que si l’immeuble est entièrement réhabilité et qu’il est proposé à la location à l’issue du chantier ;
• le logement doit être loué non meublé, à titre de résidence principale, dans un délai d’un an après les travaux et pour une durée minimale de neuf ans ;
• bien que le propriétaire soit libre de fixer le montant du loyer, il ne peut pas le louer à un ascendant, un descendant ou à une personne faisant partie de son foyer fiscal ;
• dans le cas d’une société civile immobilière (SCI), la location ne peut pas être consentie à un des associés, un ascendant, un descendant ou à une personne membre du foyer fiscal de celui-ci.