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Quelles sont les limites du dispositif de déficit foncier ?

Vous vous interrogez sur les avantages et les inconvénients du dispositif de déficit foncier ? Vous souhaitez savoir si vous ne vous situez pas au-delà des seuils et des conditions qui permettent d’en bénéficier ? Bien que ce dispositif permette de réduire vos impôts, le déficit foncier comporte certaines limites que nous mettons en lumière dans cet article.

Le déficit foncier : définition

Le déficit foncier est un mécanisme qui permet de déduire du revenu global les dépenses réalisées pour un bien en location à certaines conditions. Pour cela, les charges doivent être supérieures aux revenus fonciers.

Le moment venu de faire votre déclaration de revenus, il existe certaines limites du dispositif de déficit foncier qui peuvent être appliquées.

Les plafonds du dispositif déficit foncier : les limites du montant déductible

Le montant du déficit foncier ne peut excéder 10 700 euros. En d’autres termes, si vos revenus fonciers, après déduction des charges foncières, dépassent cette somme, la différence ne pourra être prise en compte pour une déduction sur votre revenu global.

Il est tout de même important de noter que vous pouvez reporter cet excédent durant 6 à 10 ans.

Les charges non éligibles

Les charges déductibles entrant dans le déficit foncier sont :

• les frais administratifs et de gestion tels que le gardiennage et les honoraires d’agence ;
• les travaux de réparations et d’entretien ;
• les charges de copropriété ;
• les dépenses locatives qui ne sont pas prises en charge par le locataire ;
• la taxe foncière ;
• les intérêts et les frais liés à votre emprunt ;
• les primes d’assurance, telles que l’assurance loyers impayés.

A contrario, parmi les limites du déficit foncier, certaines charges ne sont pas déductibles :

• les travaux d’agrandissement, de construction ou reconstruction du logement ne sont pas acceptés et ne sont pas intégrés pour le calcul du déficit foncier exceptés dans certains cas bien spécifiques ;
• les dépenses réglées en dehors de l’année d’imposition ne sont pas admises ;
• les intérêts d’emprunt peuvent être déduits uniquement de votre revenu foncier et non de votre revenu global, il conviendra de les déduire en priorité de votre revenu foncier, puis vous pourrez appliquer une déduction des autres charges par la suite.

Pour donner un exemple concret, si vous êtes propriétaire d’un appartement dont les revenus fonciers sont de 1 500 euros, avec des intérêts d’emprunt de 2 100 euros et d’autres charges de 2 900 euros, le déficit foncier appliqué sera de 3 500 euros (1 500 – 2 100 – 2 900 = 3 500).

Dans ce cas de figure, les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux revenus fonciers. Le montant déductible sera alors de 2 900 euros, différence faite des revenus fonciers et intérêts d’emprunt, soit 600 euros.

Dans le cadre du déficit foncier et dans cet exemple, vous pouvez déduire 2 900 euros de votre revenu global. Le montant excédent du déficit, de 600 euros, sera déductible de vos prochains revenus fonciers, et ce pour les 10 années suivantes. Même s’il paraît intéressant de pouvoir faire ce report ultérieurement, cette limite du dispositif de déficit foncier est à considérer.

 

Les autres limites du déficit foncier

 

Outre les limites spécifiques que nous venons de décrire, il faut également répondre à des règles plus générales concernant les types de location et d’imposition.

• Les locations meublées n’entrent pas dans le dispositif, puisque ce ne sont pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Une personne non imposable ne peut en bénéficier.
• Le régime d’imposition réel est obligatoire.

Si vous remplissez les conditions, vous avez les clés en main pour prendre part au dispositif de déficit foncier et connaître ses limites techniques !