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LMNP ou Déficit Foncier ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans la pierre, les contribuables français ont le choix entre différents dispositifs de défiscalisation. Parmi ceux-ci, on retrouve le statut du LMNP ainsi que le déficit foncier. Quelles sont les différences entre le LMNP et le déficit foncier ? Quels sont leurs avantages respectifs et à qui s’adressent-ils ? Retrouvez toutes les réponses dans cet article.

Les différences entre le LMNP et le déficit foncier

Si le déficit foncier et le statut de Loueur en Meublé non Professionnel permettent tous deux de défiscaliser, il n’en demeure pas moins qu’ils restent deux mécanismes bien différents.

Le statut du LMNP

L’obtention du statut de LMNP n’est possible qu’à la condition de louer en meublé. Il s’agit là de la principale différence entre le LMNP et le déficit foncier. Attention, la location meublée s’entend d’un logement prêt à habiter par le locataire.

La liste des meubles devant figurer dans le logement est détaillée avec précisions par décret : literie (dont couette et couverture), rideaux dans la chambre à coucher, plaques de cuisson, four/four micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle et ustensiles de cuisine, tables et sièges, luminaires, meubles de rangement et matériel d’entretien ménager.

Le LMNP est également conditionné par un certain montant de recettes locatives à ne pas dépasser. Ainsi, pour être considéré comme Loueur en Meublé non Professionnel, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser 23.000 € par an ou être inférieures à la moitié de vos revenus pris en leur globalité.

Le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme permettant au propriétaire d’un logement d’imputer ses charges sur son revenu global, lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers perçus. On ne peut dès lors parler de déficit foncier que lorsque les différentes charges auxquelles doit faire face un propriétaire, sont plus importantes que les loyers perçus grâce au logement. Le déficit foncier s’entend alors de la différence entre ces charges et les loyers perçus.

Les charges imputables sont de différentes sortes : travaux de réparation et d’entretien, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, primes d’assurances, taxe foncière etc.

Ce déficit foncier s’impute alors, sous certaines conditions, sur le revenu global du propriétaire dans la limite de 10.700 € par an.

On comprend dès lors que ce mécanisme concerne essentiellement les logements nécessitant des travaux de réhabilitation.

Les avantages du LMNP et du déficit foncier

Le statut de Loueur en Meublé non Professionnel octroie plusieurs avantages fiscaux. Ceux-ci vont néanmoins dépendre du régime fiscal choisi : le micro-BIC ou le régime réel. Ce choix dépendra du montant de vos revenus locatifs.

Le micro-BIC s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont inférieures à 70.000 €. Vous pourrez alors profiter d’un abattement fiscal de 50 % sur vos recettes.

Lorsque vos recettes locatives sont supérieures à 70.000 € par an, vous bénéficiez du régime réel. Lorsque le régime réel s’applique, vous avez la possibilité de déduire des recettes l’ensemble de vos charges et amortissements. La diminution de vos recettes a pour conséquence une diminution de vos impôts.

Que vous ayez opté pour le micro-BIC ou le régime réel, le LMNP n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales à 10.000 € de réduction d’impôts par an.

Tout comme le LMNP, le déficit foncier permet de réduire son revenu imposable mais cette fois-ci en déduisant ses charges de ses revenus fonciers.

Le mécanisme du déficit foncier permet ainsi à un contribuable ayant réalisé un investissement locatif de réduire son impôt sur le revenu.

La réduction d’impôt est d’autant plus intéressante lorsque le propriétaire foncier est imposable dans les tranches d’imposition les plus élevées (41 % et 45 %).

Tout comme pour le LMNP, le dispositif n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Quel dispositif choisir ?

Ces deux dispositifs ne s’adressent pas aux mêmes investisseurs immobiliers.

Ainsi, le déficit foncier s’adresse essentiellement aux contribuables désireux d’investir dans la pierre afin de faire de la réhabilitation immobilière. Une fois réhabilité, ce bien immobilier doit être mis en location nue.

S’il s’agit là de votre projet d’investissement immobilier, alors le déficit foncier est fait pour vous.

Le statut LMNP ne permet pas, quant à lui, de créer de déficit foncier. Il est donc essentiel que les charges soient inférieures aux recettes locatives. Cela signifie que pour bénéficier du LMNP, le contribuable devra de préférence investir dans un logement neuf, ou tout du moins un logement dont les charges restent faibles. La location doit, en outre, impérativement être meublée.

Le régime fiscal du Loueur en Meublé non Professionnel constitue néanmoins une niche fiscale très avantageuse. Et la location meublée est souvent considérée comme plus avantageuse que la location nue, celle-ci permettant des loyers plus élevés et un taux d’abattement plus important grâce au régime du micro-BIC.

Alors, pour quel dispositif allez-vous opter ?