Image Alt

R2i

▷ Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Vous êtes un propriétaire bailleur ? Alors vous avez la possibilité, sous certaines conditions, de réduire vos impôts sur le revenu grâce au déficit foncier. Explications.

 

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

 

On appelle résultat foncier, la différence entre les charges déductibles et le revenu foncier brut. Lorsque ce résultat est positif, on parle de bénéfice foncier. A contrario, lorsque le résultat est négatif on parle de déficit foncier. Le déficit foncier est donc une niche fiscale, ne relevant pas de la législation, qui permet à un propriétaire bailleur de réduire une partie du montant de ses revenus imposables. Afin de bénéficier d’une telle réduction, encore faut-il remplir certains critères.

 

Quelles sont les conditions pour en bénéficier ?

 

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier du déficit foncier à condition de répondre à 3 critères :

 

  • L’immeuble concerné doit être un immeuble d’habitation

  • Le propriétaire doit obligatoirement déclarer ses revenus fonciers sous le régime réel. Il ne pourra plus, par la suite, changer de régime fiscal avant l’expiration d’un délai de 3 ans.
  • Enfin, lorsque le propriétaire déduit de ses revenus le déficit foncier, il doit poursuivre la mise en location de son bien immobilier pendant une durée minimale de 3 ans.

Si ces trois exigences ne sont pas remplies par le propriétaire d’un immeuble d’habitation, il ne pourra pas profiter du déficit foncier. A contrario, si ces trois conditions sont remplies, celui-ci pourra bénéficier du déficit foncier en souscrivant une déclaration 2044 ou 2044 spéciale.

 

 

Quelles sont les charges prises en compte ?

 

Lors de la mise en location d’un bien immobilier, l’imposition des loyers ne se fait qu’après déduction de certaines charges. Afin de bénéficier du déficit foncier, le revenu brut foncier doit être inférieur aux charges déductibles.

Il existe deux sortes de charges déductibles : les charges financières et les charges non financières.

 

  • Les charges financières renvoient aux intérêts d’emprunts ainsi qu’aux autres frais associés.
  • Les charges non financières, quant à elles, sont de deux sortes. Ce sont d’une part, les dépenses d’amélioration, d’entretien ou de restauration du bien immobilier. Attention, toutes les dépenses de travaux ne sont pas des charges déductibles. Seuls les travaux ne portant pas atteinte à la structure de l’immeuble sont déductibles. Ce sont d’autre part, les charges d’exploitation du bien immobilier : les primes d’assurance, la taxe foncière, les charges de copropriété, les honoraires des gestionnaires de biens et les frais d’agences immobilières.

Avec l’instauration du prélèvement à la source le 1er janvier 2019, des règles spéciales ont été instituées pour les charges foncières déductibles au titre des années 2018 et 2019.

 

Ainsi, les charges pilotables, c’est à dire les dépenses liées aux travaux, payées en 2018 sont déductibles dans leur intégralité. Celles payées en 2019 sont déductibles à hauteur de la moyenne des dépenses de travaux réalisées sur les années 2018 et 2019. Les charges récurrentes quant à elles (primes d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires des gestionnaires etc.) échues durant l’année 2018, ne sont déductibles que pour l’année 2018.

 

 

Comment calculer son déficit foncier ?

 

Le déficit foncier est imputé, selon les cas, sur le revenu foncier ou sur le revenu global. Le type d’imputation dépend du type de déficit financier. Il existe deux sortes de déficit financier :

 

  • Le déficit financier dû aux charges financières. Ce sont celles qui sont liées aux intérêts d’emprunt. Les charges financières s’imputent sur le revenu foncier pendant les dix années suivantes.
  • Le déficit financier dû aux charges non financières qui sont liées à l’exploitation du bien immobilier ainsi qu’aux divers travaux. Les charges non financières s’imputent sur le revenu global dans la limite de 15 300 € par an à partir de l’imposition des revenus de 2019. Ce plafond était auparavant de 10 700 € par an. Si le déficit foncier dépasse la somme de 15 300 €, l’excédent sera reporté sur l’année suivante.

La première étape à effectuer afin de calculer son déficit foncier est de soustraire de ses revenus fonciers, ses charges financières (intérêts d’emprunt). Si le résultat obtenu est négatif, alors ces charges s’imputent sur le revenu foncier dans la limite des 10 années suivantes.

 

Si le résultat obtenu est positif, on passe à la seconde étape qui est la soustraction des charges non financières du montant obtenu. Si le résultat obtenu est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Au contraire, si celui-ci est négatif, le déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 15 300 €/an ou 10 700 €/an pour l’imposition des revenus antérieure à 2019.

 

Par exemple : Un propriétaire possède un bien immobilier lui rapportant un revenu brut foncier annuel de 6000 €. Ses charges financières sont de 8000 € et ses charges non financières de 10 000 €.

Si l’on soustrait les charges financières du revenu brut foncier, le résultat est de -2000 € donc négatif. Ces 2000 € vont donc venir s’imputer sur le revenu foncier dans la limite des 10 années suivantes, mais non sur le revenu global.

On déduit ensuite les charges non financières soit : 6 000 – 8 000 – 10 000. Le déficit foncier est alors de – 12 000 €. Ce déficit est inférieur au plafond de 15 300 € à compter de l’imposition des revenus de 2019, il est donc imputable sur le revenu global en totalité.

 

 

Quels sont les avantages du déficit foncier ?

 

Alors que la tendance générale est au rabotage des niches fiscales, ce n’est pas le cas du déficit foncier qui présente l’avantage de ne pas être un dispositif légal. Il offre la possibilité de réaliser des économies d’impôts pouvant aller jusqu’à 15 300 €/an. En ce sens, il n’est pas soumis au plafond de 10 000 €/an des niches fiscales. De même, comme nous l’avons vu précédemment, le dispositif permet en cas de dépassement du plafond, de reporter sur l’année suivante l’excédent. Enfin, un propriétaire peut tout à fait cumuler le déficit foncier avec d’autres mécanismes fiscaux.

 

Les pièges à éviter

 

Le bénéfice du déficit foncier étant soumis à certaines conditions, le piège principal pour un propriétaire serait de tenter d’en profiter, quand bien même il ne répondrait pas à l’ensemble de ses critères. Ce serait le cas par exemple pour un propriétaire d’immeuble professionnel ou commercial souhaitant bénéficier du déficit foncier. Autre piège à éviter pour les propriétaires : intégrer les dépenses afférentes aux travaux de construction, et plus généralement les travaux affectant la structure même de l’immeuble, à leurs charges non financières. Dans les deux cas, une telle erreur pourrait conduire à un redressement fiscal. Il est donc primordial pour tout propriétaire de s’assurer qu’il réponde aux conditions d’application du dispositif, afin d’en profiter.

 

You don't have permission to register