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▷ Les documents essentiels lors d’une vente en VIR     

Les documents essentiels lors d’une vente en VIR           

La vente d’immeuble à rénover (VIR) est, tout comme la VEFA, une modalité de vente d’immeuble dont la validité repose sur la réunion de différents documents. Ces documents, qui ont pour destinataire l’acquéreur, ont pour effet de sécuriser les ventes immobilières tout en renforçant l’information de l’acheteur. Certains de ces documents essentiels sont communs à toutes les ventes d’immeubles tandis que d’autres sont spécifiques à la VIR.

 

Les documents communs aux différentes ventes immobilières

 

 

Le vendeur d’un bien immobilier est soumis à certaines obligations, et ce, quel que soit le mode de vente de son bien immobilier. Le vendeur est ainsi soumis à un devoir d’information à l’égard de l’acheteur. Ce devoir d’information est satisfait par la transmission au notaire d’un certain nombre de documents afin d’informer au mieux l’acquéreur.

 

Le vendeur en VIR doit tout d’abord fournir des documents sur sa situation personnelle :

  • Une pièce d’identité et, le cas échéant, le contrat de mariage ou de pacs s’il s’agit d’un vendeur particulier.
  • L’extrait Kbis pour un vendeur professionnel.

Si la vente est réalisée par le biais d’une société, le vendeur devra en sus fournir une copie certifiée conforme des statuts et de l’assemblée générale validant la vente.

 

Il doit ensuite fournir des informations sur l’immeuble :

  • Le titre de propriété

  • L’ensemble des diagnostics techniques obligatoires : ils varient selon la localisation du bien immobilier et de sa date de construction. Les principaux diagnostics obligatoires sont : Loi Carrez, Amiante, Plomb, Termites, État des risques naturels miniers et technologiques (E.R.N.M.T), Performance énergétique, Gaz et Électricité.
  • La copie des avis d’imposition : taxe foncière et taxe d’habitation afin que le futur acquéreur ait une idée du montant qu’il devra acquitter.
  • Des informations diverses sur l’existence d’éventuelles servitudes ou d’un bornage. De même, si le bien immobilier est un lot de copropriété, l’acquéreur doit fournir le règlement de copropriété de l’immeuble.

Pour finir, il est également demandé au vendeur de fournir les références du prêt immobilier ayant servi à l’achat du bien immobilier mis en vente.

 

 

Les documents spécifiques à la VIR

 

Comme toute vente immobilière, la vente d’immeuble à rénover est juridiquement encadrée. Deux documents sont essentiels dans une VIR : l’avant-contrat et le contrat de vente.

 

L’avant-contrat

 

Contrairement à la VEFA, l’avant-contrat dans une VIR constitue une promesse de vente et non un contrat de réservation. Si la conclusion d’un avant-contrat n’est pas obligatoire, elle est fortement recommandée. La loi impose des mentions obligatoires, sous peine de nullité, permettant de définir l’objet de la vente :

 

  • Les caractéristiques du bien existant et le descriptif des travaux à réaliser

  • Le délai de réalisation des travaux

  • Le prix (existant et travaux) : le prix doit obligatoirement être ventilé entre le bien existant et le montant des travaux. C’est un homme de l’art, en l’occurrence un architecte, qui vient déterminer la valeur des travaux. C’est également à lui que reviendra la tâche de certifier l’achèvement des travaux. Le paiement du prix doit donc être ventilé. Le paiement du prix de l’existant est libre. Il s’effectue généralement comptant. Le paiement des travaux, en revanche, est échelonné dans le temps. Ainsi, le vendeur de l’immeuble ne peut pas réclamer à l’acquéreur plus de 50 % du prix avant que 50 % des travaux sur l’immeuble soient achevés. De même, il ne peut réclamer à son acquéreur 95 % du prix tant que 95 % du bien immobilier n’est pas achevé. Les 5 % restant peuvent être consignés par l’acquéreur lors de la livraison des travaux s’il fait état d’un vice ou d’un défaut de conformité.
  • L’engagement du vendeur de produire lors de la signature du contrat de vente les justificatifs de la garantie financière d’achèvement (GFA) et des assurances obligatoires : Dommages ouvrage (DO) et Responsabilité civile (RC).

 

Le contrat de vente d’immeuble à rénover

 

Le contrat de VIR doit obligatoirement être passé sous la forme d’un acte authentique. Le recours au notaire est dès lors impératif. Tout comme l’avant-contrat, le contrat de vente comporte des mentions obligatoires :

 

  • La description et les caractéristiques de l’immeuble (superficie, nombre de pièces, plans etc.)
  • La description des travaux à réaliser : les différents travaux doivent être détaillés et distingués selon qu’il s’agisse de travaux concernant les parties communes ou les parties privatives.
  • Le prix de l’immeuble et les modalités de révision éventuelle : l’acquéreur doit indiquer la ventilation du prix entre l’existant et les travaux à venir. La révision du prix quant à elle ne semble plus d’actualité étant donné le faible taux d’inflation.
  • Le délai de réalisation des travaux auquel le vendeur s’engage
  • La garantie financière d’achèvement : elle prend la forme d’un cautionnement souscrit auprès d’un établissement bancaire ou d’une compagnie d’assurances.
  • Les justificatifs d’assurances responsabilité civile (RC) et dommages ouvrage (DO)

 

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