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Tout savoir sur la loi PINEL

Comment investir en loi Pinel ?

 

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, les français privilégient l’investissement en loi Pinel. Ce dispositif de défiscalisation, mis en place le 1er septembre 2014, continue de séduire les contribuables. Fort de ce succès, le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Comment investir en loi Pinel ? Explications.

 

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

 

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui permet de profiter d’une réduction d’impôts à la condition d’investir dans l’immobilier locatif neuf. Porté par l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel, il a pour objectif de relancer la construction de logements neufs en France et de simplifier l’accès au logement dans certains secteurs géographiques ou l’offre de logements est faible.

 

Ainsi, depuis 2003 le territoire français est divisé en 5 zones selon le degré de tension du marché local de l’immobilier locatif  : A bis, A, B1, B2 et C. Il faut noter que la zone B2 a été exclue du dispositif Pinel au 31 décembre 2018 et la zone C au 31 décembre 2017.

 

La zone A Bis comprend Paris ainsi que 76 communes des départements des Yvelines (78), Hauts-de-Seine (92), Seine-Saint-Denis (93) et du Val-De-Marne (94). La zone A regroupe majoritairement des communes d’Île de France ainsi que la Côte d’Azur et les grandes villes (Lille, Montpellier, Lyon, Marseille etc.) ou le prix des loyers est élevé. La zone B1 regroupe les villes de plus de 250 000 habitants telles que Rennes, Toulouse, Nantes ou Strasbourg, les agglomérations de la couronne parisienne n’étant pas comprises dans les autres zones, certaines communes particulières ainsi que les départements d’outre-mer. La zone B2 regroupe les communes ou le marché immobilier est peu tendu. Enfin, la zone C regroupe le reste du territoire français, c’est à dire les communes ou la demande en immobilier neuf est faible.

 

En investissant en loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt selon la durée durant laquelle vous vous engagez à louer votre bien. En vous engageant à louer votre bien durant 6 ans (le minimum) vous pourrez déduire de vos impôts 12 % du montant de votre investissement. En louant 9 ans, vous déduirez 18 % . Enfin, en louant votre bien durant 12 ans (le maximum) vous pourrez obtenir une déduction d’impôt de 21 % du montant de votre investissement.

 

Comment investir en Loi Pinel ?

 

Afin de bénéficier du dispositif de la loi Pinel, encore faut-il respecter certaines conditions. Tous les logements ne peuvent pas bénéficier du dispositif :

 

  • Seuls les logements neufs vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation, peuvent vous permettre de défiscaliser en loi Pinel.
  • Le bien mis en location doit être loué non-meublé et à titre de résidence principale.
  • Le bien immobilier doit se situer dans l’une des zones géographiques bénéficiant du dispositif : les zones A bis, A et B1.
  • Le bien immobilier doit respecter les normes de construction BBC 2005 et la RT 2012 (bientôt remplacée par la RT 2020).
  • Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer de son bien, néanmoins celui-ci ne peut pas dépasser un certain plafond, défini en fonction du secteur géographique du logement, et réactualisé tous les ans. Pour l’année 2019, ce plafond est de 17,17 €/m² en zone A bis, 12,75 €/m² en zone A et 10,28 €/m² en zone B.
  • Les ressources du locataire d’un bien loué en Pinel ne doivent pas dépasser un plafond fixé par la loi et réactualisé chaque année. Ce plafond de ressources varie en fonction de la composition du foyer du locataire et de l’emplacement du logement. À titre d’exemple, en 2019, le plafond de ressources d’un locataire en zone A bis vivant seul est de 38 236 €, 57 146 € en couple. Celui-ci est de 31 165 € pour une personne seule en zone B, 41 618 € en couple.
  • Enfin, seuls deux investissements en loi Pinel sont autorisés par an. De plus, cet investissement ne peut pas dépasser la somme de 300 000 €.

Quels sont les avantages de l’investissement en loi Pinel ?

 

L’investissement en loi Pinel représente de nombreux avantages. Le plus évident, et le plus recherché, est celui de la défiscalisation. En investissant en loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Le dispositif est dès lors un bon moyen de diminuer la pression fiscale. Ainsi, en investissant 300 000 € dans un bien que vous vous engagez à louer durant 12 ans, vous pourrez obtenir une réduction d’impôt de 63 000 €.

 

Le dispositif est également un bon moyen pour se constituer un patrimoine immobilier. Que vous soyez primo-accédant ou que vous possédiez déjà plusieurs biens, l’investissement en loi Pinel permet de devenir propriétaire à moindre coût. Votre bien immobilier est alors en partie financé par les loyers perçus et l’aide accordée par l’état par le biais de la réduction d’impôts. Cet investissement est d’autant plus avantageux qu’il est associé au dispositif du Prêt à Taux Zéro (PTZ).

 

Outre la constitution d’un patrimoine immobilier, l’investissement en loi Pinel permet d’obtenir une rente locative mensuelle. C’est d’autant plus intéressant pour les personnes à la retraite ou souhaitant augmenter leurs ressources grâce à ce complément de revenus non négligeable.

 

Investissement en loi Pinel : les pièges à éviter

 

Certains pièges sont néanmoins à éviter afin de profiter au mieux des avantages du dispositif Pinel.

 

L’emplacement

Le choix de la zone dans laquelle vous allez réaliser votre investissement est primordial. C’est pourquoi, celui-ci ne doit pas se faire à la légère. Ainsi, plus la zone géographique a un marché locatif tendu, plus vous aurez de facilité à trouver un locataire. Il est donc préférable de privilégier les villes dynamiques et étudiantes. Les professionnels s’accordent pour considérer que la zone la plus intéressante pour ce genre d’investissement est la zone B1.

 

Plusieurs critères sont à prendre en compte afin de déterminer si le bien immobilier se trouve effectivement dans une zone tendue : le taux de vacance des logements, l’évolution démographique, le nombre de nouveaux logements construits etc.

 

Des loyers trop élevés

 

Comme nous l’avons évoqué, les loyers sont plafonnés par zones géographiques. Or, il est très fréquent que le coût des loyers locaux soit inférieur, de 10 à 20 % parfois, à ce prix plafond. Il peut dès lors être dangereux en tant qu’investisseur de se fier aux loyers plafonds. Dans la réalité des faits, vous pourrez être amenés à devoir louer à des prix plus bas, ce qui peut avoir pour effet de diminuer la rentabilité de votre bien immobilier. Un conseil : avant d’investir, renseignez vous sur la réalité du marché local et sur les loyers pratiqués.

 

Le taux de rendement

 

Enfin, l’un des principal danger est de se fier à un taux de rendement excédant, parfois de loin, les taux réels du marché locatif immobilier. En effet, afin de calculer la rentabilité de votre futur investissement, le seul taux à prendre en compte est le taux de rentabilité interne (TRI). Le TRI permet de prendre en compte tous les flux financiers qu’ils soient entrants (loyers) ou sortants (charges) afin de dégager un taux de rendement annuel. Les autres méthodes de calculs sont moins pertinentes. Ainsi, le taux de rendement brut se contente de calculer la rentabilité de votre bien en comparant le prix d’achat aux loyers perçus, sans prendre en compte les charges. Enfin, le taux de rendement net, bien que prenant en compte les charges, ne permet pas d’apprécier l’évolution de la qualité du bien immobilier sur toute la durée de la mise en location.

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